Порядок одностороннего расторжения ДДУ по инициативе дольщика

Раздел 1. Уведомление о расторжении 

1. Как правильно уведомить о расторжении ДДУ в одностороннем порядке?
2. Уведомление об одностороннем расторжении ДДУ по инициативе дольщика
3. Порядок регистрации расторжения ДДУ в Росреестре
4. Противодействие застройщика одностороннему расторжению ДДУ дольщиком
5. Почему строительная компания не всегда платит?

Раздел 2. Суд с застройщиком

1. Где лучше судебная практика по расторжению ДДУ?
2. Комплект документов в суд
3. Как расторгнуть ДДУ в суде общей юрисдикции?
4. Можно ли вернуть квартиру после расторжения ДДУ?

В данной статье пойдёт речь о порядке расторжения договора с застройщиком. Мы рассмотрим расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика на основании просрочки передачи объекта на срок более, чем 2 месяца (пункт 1 часть 1 статьи 9 ФЗ-214). Мы не рассматриваем здесь:

– иные основания для одностороннего отказа,

– как расторгнуть договор ДДУ в судебном порядке,

– расторжение договора застройщиком.

Выгоды от расторжения договора ДДУ дольщиком, которые реально получить (не просто написать в иске, а взыскать), как правило, от 40 до 90 % сверх цены квартиры. При одностороннем порядке расторжения ДДУ нужно учитывать возможные препятствия.

Как правильно уведомить о расторжении ДДУ в одностороннем порядке?

Для того, чтобы отказаться от ДДУ в одностороннем порядке, достаточно направить застройщику соответствующее уведомление. Со дня направления договор утрачивает свою юридическую силу (именно направления, а не получения).

Чтобы предотвратить лишние проблемы, стоит заранее позаботиться о доказательствах направления уведомления о расторжении ДДУ в одностороннем порядке застройщику. По закону 214-ФЗ письмо должно направляться «заказным письмом с описью вложения». Однако Почта России согласно внутренним порядкам может отправить либо заказное письмо (нет описи вложения), либо с объявленной ценностью (опись сделать возможно). Поэтому второй вариант будет более правильным. В судебной практике устоялось, что во избежание споров о содержании письма к нему следует приложить опись вложения, максимально индивидуализировав в ней почтовое отправление.

Уведомление об одностороннем расторжении ДДУ по инициативе дольщика

Уведомление – письменный документ, к которому 214-ФЗ и сложившаяся судебная практика предъявляют ряд требований. Что должен содержать образец уведомления об одностороннем порядке отказа от ДДУ?

Приведённый образец перечень годится для условно-типичного случая расторжения ДДУ в одностороннем порядке (80 % от всех случаев). Сложности возникают, когда, от девелопера действует третье лицо (не путать с уступкой), наименование или адрес застройщика поменялись, дольщик менял паспортные данные или умер – всех случаев не перечесть. Но все они решаемые.

Кстати, если квартира приобреталась по договору уступки права требования, то строительная компания должен будет возвратить уплаченную дольщиком стоимость (часть в виде первоначальной цены, а часть в виде убытков виде разницы первоначальной цены и цены покупки).

Порядок регистрации расторжения ДДУ в Росреестре

Как только уведомление направлено, чтобы не терять время, можно зарегистрировать расторжение ДДУ. Для этого необходимо выполнить ряд действий по порядку.

1. Подготовить комплект документов (см. таблицу ниже).
2. Прибыть в МФЦ с комплектом документов, паспортом и платёжным поручением: в Москве это любой МФЦ, в области – МФЦ по месту строительства жилого комплекса.
3. Оплатить госпошлину 350 руб. в терминале.
4. Предъявить и подать комплект документов с чеком об оплате госпошлины. Внимательно проверить и получить расписку о приёме документов. В ней указывается дата выдачи документов. Все оригиналы и копии документов должны быть по порядку включены в расписку.
5. Получить документы после государственной регистрации. При себе иметь паспорт и расписку о приёме.

Противодействие застройщика одностороннему расторжению ДДУ дольщиком

Пытаясь уклониться от последствий одностороннего порядка расторжения ДДУ по инициативе дольщика, строительная компания может предложить подписать участнику строительства:

Не следует соглашаться на эти уловки застройщика.

1. Соглашение о расторжении чревато для дольщика потерей причитающихся ему по закону санкций. Мы не встречали ни одного соглашения о расторжении, где дольщику бы компенсировалась заморозка его средств на неудачное строительство. Наоборот, чаще всего мы видели, что чтобы расторгнуть договор по собственной инициативе, дольщик выплачивает некий «штраф», юридическим языком говоря – отступное.
2. Дополнительное соглашение о переносе сроков передачи или передаточный акт влекут невозможность расторжения ДДУ на основании просрочки. Но и уклонение дольщика от получения объекта по передаточному акту в установленном законом и договором и порядке также недопустимо. Поэтому мы в Обществе защиты дольщиков формулируем текст уведомления так, чтобы позволить доказать факт уклонения застройщика от подписания передаточного акта, а не дольщика.

Почему строительная компания не всегда платит?

В течение положенных по 214-ФЗ 20 рабочих дней с момента направления уведомления застройщик обязан возвратить дольщику цену помещения (квартиры, апартаментов, машиноместа, кладовой и пр.), а также выплатить проценты за её использование.

По нашим наблюдениям за 3 года в 56 % случаев девелоперов Москвы и Московской области возвратили дольщику цену в положенный срок. Однако прецедентов полного возврата процентов или убытков за всю историю наблюдений у нас и наших коллег (даже в других регионах) нет. Хотя теоретически такое возможно. Почему так происходит?

Очевидно, что юристы застройщика понимают: цену суд и так взыщет. Чтобы не увеличивать размер процентов за её использование, некоторые застройщики принимают решение возвратить её сразу. Возможно, присутствует какой-то имиджевый момент. Но проценты и убытки не платят.

Однако некоторые застройщики не возвращают даже цену: кто-то принципиально смотрит на своих клиентов как на пустой звук, кто-то не имеет средств. При этом рост размера процентов и даже убытков дольщика (проценты банку) их не останавливает.

Неплательщиков объединяет сухой расчёт: при обращении в суд общей юрисдикции в большинстве случаев судьи проценты сильно занижают, а штрафы за отказ добровольно их выплатить и убытки вовсе не взыскивают. На этот счёт есть хорошая обзорная статья на Закон.ру. И к нашему великому счастью такие расчёты оказываются неверными, когда речь идёт о порядке взыскания через арбитраж.

Где лучше судебная практика по расторжению ДДУ?

Перед составлением иска нужно определиться, в какой суд его подавать, ориентируясь на судебную практику расторжения ДДУ по инициативе дольщика. Суммы штрафных санкций, например, если квартира приобреталась за год до начала просрочки, равны 90 % цены квартиры. Не стоит ими пренебрегать: арбитражные суды взыскивают не менее половины от этих сумм. А убытки от процентов по ипотеке можно возместить полностью. И у нас есть такая судебная практика в арбитраже Москвы и области. Более подробно о расчётах выгод от расторжения ДДУ в отдельной статье.

У многих юристов не получается взыскивать такие суммы в арбитражных судах. После череды проигрышей они отказались от арбитражной схемы, переключившись обратно на суды общей юрисдикции. При этом убеждают дольщиков, что это не выгодно и им. Однако практика Общества защиты дольщиков с 2015 года говорит об обратном. Даже за последний год снижения не более, чем в два раза.

Для подачи иска о расторжении ДДУ и взыскании процентов, убытков и штрафов дольщик может выбрать по своему усмотрению суд общей юрисдикции, которому подсудны споры:

По имеющейся у нас судебной практике, предпочтителен суд по адресу истца, однако бывает, что судьи незаконно отправляют такие дела для рассмотрения в суд по адресу застройщика. И тут либо подавать частную жалобу и ждать три месяца, либо те же три месяца при «переезде» разбирательства в другой суд.

Наш опыт и опыт коллег показывает, что практика в судах общей юрисдикции разнится не сколько от суда к суду, сколько от судьи к судье. А выбрать судью законными способами невозможно: дела распределяются автоматически компьютерной системой ГАС «Правосудие». 

Комплект документов в суд

Благополучный исход дела закладывают не только сильные аргументы. В судебном процессе дольщику важно все свои доводы подкрепить фактическими обстоятельствами, которые отражают и закрепляют документы. В реалиях имеющейся судебной системы в России документы даже важнее, чем реальные обстоятельства. Они образуют некую альтернативную юридическую реальность. Неопытные граждане часто это не учитывают, и идут в суд искать правды, надеясь, что если в документах и не хватит несколько «паззлов», то суд легко внемлет их увещеваниям и ожиданиям. И ошибаются.

Как уже отмечалось выше, при описании содержания письма об одностороннем отказе ДДУ по инициативе дольщика, существуют некие типичные обстоятельства, которые образуют порядка 80 % случаев. В большинстве таких случаев комплект документов для подачи иска о взыскании с застройщика цены расторгнутого ДДУ, процентов, убытков и штрафов – един. Такой типичный комплект мы и рассмотрим.

1. Договор участия в долевом строительстве с отметкой о его государственной регистрации. И даже если квартира приобреталась по уступке, он тоже необходим наряду с договором уступки.
2. Подтверждение оплаты цены квартиры. Как правило, суд просит платёжные документы: платёжное поручение, приходный кассовый ордер или кассовый чек. Иногда бывает достаточно акта о произведённой оплате.
3. Подтверждение убытков. При наличии целевого ипотечного кредита это уплаченные проценты за пользование заёмными средствами. В таком случае подтверждением являются кредитный договор и справка об уплаченных банку процентах.
4. Уведомление об одностороннем расторжении ДДУ с подтверждением отправки застройщику (чек и опись).
5. Подтверждение оплаты госпошлины. Поскольку иск будет очевидно на сумму сверх 1 000 000 рублей, то подлежит уплате госпошлина за его подачу. Например, если сумма требований 6 000 000, то рассчитываемая от 5 000 000 госпошлина составит 33 200 руб. Если дольщик обратится в общественное объединение потребителей (например, таковым статусом обладает наша МОО потребителей «Ответственность»), то сможет избежать её уплаты.
6. Доверенность необходима, если в суд обращается представитель истца.

Вопреки распространённому заблуждению доказательства того, что Вы пытались самостоятельно урегулировать спор со строительной компанией, не требуется. 

Как расторгнуть ДДУ в суде общей юрисдикции?

Если по каким-либо причинам Вы рассматриваете для себя подачу иска только в суд общей юрисдикции, то ниже мы расскажем про некоторые важные моменты ведения там процесса.

Мы насчитали в возражениях, поступавших на наши иски о расторжении 32 аргумента застройщиков. Самые часто встречающиеся из них приведены в таблице с вариантом их контраргументов.

Практика судов Москвы и области показывает, что несмотря на правильность и очевидность контраргументов, касающихся защиты дольщиком требований о взыскании процентов и убытков, в большинстве случаев они не работают: проценты снижают ниже однократной ставки, а в убытках и вовсе отказывают. Тем не менее, в исках из-за неправильной аргументации почти не отказывают. Чаще всего основания отказа кроются в неполном комплекте документов или неправильных процессуальных действиях. 

Можно ли вернуть квартиру после расторжения ДДУ?

Как мы уже говорили, в половине случаев расторгнуть ДДУ и добровольно вернуть деньги не получается. И тогда нужно обратиться в суд за их принудительным взысканием. Однако строительная компания может не выплатить деньги и по исполнительному листу после вступления судебного решения в силу. Были случаи, когда к нам приходили дольщики с исполнительными листами, по которым не платил застройщик, а приставы бездействовали или не могли найти имущество.

Варианты отмены расторжения:

1. Отмена расторжения в суде. Иногда имеет смысл просто «откатить» расторжение. Для этого нужно обратится в суд с иском о признании расторжения ДДУ недействительным и признании права собственности на долю в объекте, не завершённом строительством. В качестве оснований для отмены расторжения мы рекомендуем использовать:
   – часть 5 пункта 2 статьи 178 (дольщик заблуждался в отношении факта возврата цены застройщиком через 20 дней, который он упоминал в своем претензионном требовании), если уведомление направлено в срок до одного года назад;
   – статью 451 ГК РФ (произошло существенное изменение обстоятельств, которые предполагались при совершении расторжения дольщиком), если уведомление направлено в срок более одного года назад.
2. Заявление о банкротстве. Есть вариант обратиться с заявлением о банкротстве застройщика. В 80 % случаев застройщики находят деньги после такого заявления. Как правило, у любого застройщика есть деньги, просто находятся они в кассе или на банковских счетах агентов (то есть де-юре принадлежат девелоперу, а де-факто распоряжается ими другое лицо – представитель). Есть и другие способы ухода от ответственности. Но вот уйти от введения процедуры наблюдения если предъявлен иск о банкротстве на сумму более 300 000 руб. не получится. И чтобы не потерять контроль над компанией, строительная компания платит по исполнительному листу.
3. Включение в реестр при банкротстве. Если девелопер не вернул деньги за квартиру и вступает в процедуру банкротства, дольщик вправе проявить инициативу и вновь потребовать себе квартиру. Именно такое постановление вынес Высший арбитражный суд РФ (23 апреля 2013 г. № 13239/12) по спору дольщика с застройщиком. Суд утвердил право участника строительства требовать передачу жилого помещения даже если тот расторг ДДУ и включился в реестр денежных требований, но денег не получил. Он объяснил такую позицию тем, что закон призван защищать права непрофессиональных инвесторов – участников долевого строительства.